【暴風級公關危機】#上海迪士尼
2016 年 6 月 16 日上海迪士尼開幕,然而在開幕前兩週,迪士尼卻接連遇到兩次公關危機。
在公關危機中,任何一句發言,都可能成為呈堂證供或所謂「把柄」,最後的代價更可能是名譽掃地與天價的賠償金。
不像是童話故事總有 happy ending,真實世界中,往往是有些人的成全,成就那些殘缺,用多年的光陰、多方的斡旋,成就讓人瞬間屏息讚嘆的完美。
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同時也有11部Youtube影片,追蹤數超過29萬的網紅35線上賞屋,也在其Youtube影片中提到,烏日高鐵特區 不只有三鐵共構的條件 周邊還有工業區 和科技園區的條件支撐 未來的ATT 4 FUN 與超級娛樂購物城 也將進駐此區域 00:00 開場 00:50 地理位置 05:12 民間投資建設 08:29 房價推案量 10:25 總結 #高鐵台中站 #捷運烏日文心北屯線 #三鐵共構 -...
投資建設 在 Starman 資本攻略 Facebook 的最讚貼文
我2018年時所寫的一篇文章,文章很長,但應用在今天的情況倒是相當吻合。看到今天恒大和一眾內房的下場,其實是意料之內,只是個波幾時爆而已,事實上,爆煲時間已比想像中有所延遲…
//中國目前的房地產價總值達到400萬億元人民幣,是一個天文數字。中央當然也知道內房市場存在的泡沫問題,而對付泡沫問題最有效徹底的解決方法就是讓它爆破。然而,房地產市場是中國經濟增長的火車頭,股市是二號列車,現時股市不會好到哪裡去的情況下,如果400萬億的房地產市場爆破,對中國的經濟將會造成非常沉重的打擊。因此,中央近年的主調是「去槓桿」,減低泡沫真的要爆破時對市場造成的影響。現時,中國的房地產泡沫也開始有破裂的跡象,去年北京房價已明顯出現下調,特別是二手房,價格由高位下跌幅度達20%。
為免「去槓桿」會刺破泡沫,影響經濟增長,人民銀行於2018年6月24日宣佈今年年內的第三次定向降准,預計釋放約7000億元的資金,支持高負債企業「債轉股」項目和小微企業融資,儘量針對性維持寬鬆的貨幣政策。中央所做的都是「緩衝式去槓桿」政策。
除房地產泡沫以外,國內的債券違約問題嚴重,不論是地方政府、上市公司、民間企業、甚至中大型國企均存在債務和流動性的問題,當中尤以內房企業的問題最為嚴重。中央「去槓桿」的意志十分堅定,自去年底再次限制內地房地產企業於內地發債融資,因此有不少內房公司、國企於今年初急急來港進行境外發債。
值得留意的是,不少內地企業只通過境外成立子公司(實質上只是一個融資平台)進行發債,發債的內地企業礙於外管政策的限制又不能直接對境外的融資主體進行擔保,往往只能提供沒有法定擔保效力的安慰函(letter of comfort / keepwell agreement),在沒有辦妥外管局的對外擔保登記的情況下,這種所謂「擔保」實際上等同「口頭承諾」,講個信字。這些境外融資平台實為新成立的特殊目的公司(SPV),本身並沒有還款能力,倘若發債主體違約,提供「偽擔保」的內地母企儘管有能力償還貸款,到時又是否能獲得外管批准,順利將資金從內地匯出至境外還債,這是一個問號。因此,大家投資債券時不得不留意發債之結構與及資金用途是否用於再融資,更重要的是其還款來源。
以上這類結構的債券真正的還款來源實質上只依靠發新債再融資。大家不難發現近年不少內企在境外新發行的債券之發債用途為「再融資」(re-financing),說白了就是「以新債還舊債」,性質等同於續用貸款( loan rollover)。若市場繼續有債券違約事件發生,令債券市場情況轉差,加上市場加息因素,企業若未能發行又或者需要以更高的成本去發行新債再融資,資金鏈一旦斷裂引發的連鎖市場反應,將使債價進一步受壓,繼而觸發債券市場去槓桿,加速債市崩盤的骨牌效應。以上的市場傳遞反應將會非常迅速,一旦來臨的時候才意識到,要走幾乎是不可能的事,因為債券二手市場已即時失去了流動性。
除這類「偽擔保」債券以外,近年市場多了很多「偽國企」跑出來境外發債,更令筆者振驚的是不少香港大型私人銀行更會為這類「偽國企」提供高成數的融資率。所為「偽國企債券」,是指一些擁有中國地方政府背景的企業所發行的債券。由於地方政府要爭取政績,必須要「修橋補路」,而這都牽涉到龐大的政府財政開支,但地方政府發債有規模的限制,有見及此,地方政府唯有成立城市投資建設公司(簡稱「城投公司」),再將土地及政府的資產或一些特殊權益注入這些城投公司作擔保,然後利用城投公司進行發債,從而取得資金。
然而,城投公司所投資的公共建設項目大部份都沒有盈利能力。這些城投債作為地方政府爭取政績的工具,卻沒有想過還款能力的問題,城投債爆破是遲早的問題。最近一兩年,大量內地城投公司跑出境外尋求發債渠道,筆者也曾接獲不少城投公司的邀請作為其境外發債的融資顧問,可以說,他們甚麼也不懂,只想趁境外債券市場火熱圈錢。偏偏就有不少私人銀行客戶貪其高息,又有「國企」背景,以為相當安全,加上銀行又願意配合給予高槓桿,近年這些債券都十分暢銷。
說到國企背景的債券,不得不提的是中國國儲能源化工集團。不到大半年前,國儲能源曾牽頭合組財團向長實以402億港元收購中環中心。然而不久後,國儲能源退出了交易,並在5月份出現一系列美元債券違約。事實上,金融海嘯後,中央開閘放水,實施寬鬆的貨幣政策,擁有國企背景的企業,以及大型上市企業如萬達、海航等,他們都極容易從銀行取得大額貸款。然而,他們都明白到內地的資產以及人民幣都存在著泡沫。引述內地經濟學家賀江兵的說法,人民幣事實上是超額增發的。根據人民銀行資料顯示,今年3月,人民幣廣義貨幣供應量高達約174萬億元,這個數字比美元和歐元的M2貨幣供應量之總和還要高。這是為何國儲能源、萬達、海航等大型企業要在內地借取大量銀行貸款、發債用於海外併購,因為他們都意識到將資產配置海外的安全性,同時清楚人民幣存在泡沫的問題。然而,這些不惜通過高負債去境外進行瘋狂併購的行為令中央非常關注,當中央針對這些高負債的企業實施融資限制,流動性便會即時出現問題。這些企業在境外發行的債券便會面臨違約的危機。
筆者自金融海嘯後開始投資債券,正值當時內地的房地產發展項目回報高,但內房企業在內地難取得開發貸,且融資成本高,紛紛走出境外以高息發債融資。筆者當時利用低息環境的優勢,運用槓桿投資相對穩健的高息債券,套取豐厚的息差收益,槓桿後的資本年回報率連續幾年高達2x-30%。然後再利用槓桿後的高息回報累值紙磚(REITs)等現金流資產,慢慢自然去槓桿。
誠言,投資債券的最佳時機已經過去。對筆者而言,債券最吸引的地方是定息回報及可槓桿操作。然而,槓桿操作的前題是息差。在目前資金成本高昂的情況下,只能找高回報的債券來投資,如內房債和城投債,變成了以風險換取回報。若不使用槓桿,投資的回報率太低,於我而言,有其他更好的投資選擇。這是為何筆者近兩年沒有增加債券持倉,原因是真的「揀唔落手」,最後在一年多前債券到期的到期,未到期的都已全清倉。以目前市況,投資債券需要更為謹慎,考慮到加息等因素,應該以短債為主,如為定息債券,已沒有槓桿的需要,投資者對回報率的要求應合理地降低,切勿盲目追求資本回報率的極大化。
在風高浪急的大環境,擁有防守意識的投資思維才是令自己立於不敗之地的關鍵。最後,本篇文章比較長,由貿易戰講到中國內部經濟問題和債務問題,再從投資者角度看債市,全部都是肺腑之言,希望能夠引起大家的深思。本文並非想唱淡,只是探討最壞情況下的投資部署。//
http://starnman84.blogspot.com/2018/07/blog-post.html
投資建設 在 Facebook 的最佳解答
#台中建案OMG超豪奢
前陣子解封後,跑去看台中買的房子第一期成屋聯悅聚,有點期待也有點擔心,因為我們買的建設公司聯悅雖然股東陣容豪華、代銷非常悠久然後優轉投資建設,但畢竟還沒有實際作品端出來,所以買了以後,很怕實際的第一期不如他們廣告與口說的豪華。
結果我從進去到出來,完全都被震撼的不要不要的,不只是外牆、內裝公設用料超好超豪華,而且是有氣質的豪華,不是土豪的豪,是非常文藝氣質的豪!覺得當初以1字頭買到的人應該超級開心,太值回票價,我去永和看過一個豪宅建案,一坪破70萬,公設都沒這麼豪華氣質爆表!(而且公設比才32%)
豪氣照片都在照片說明,譬如:整個大廳都是紅銅片裝飾、廊道上都是畫作真跡彷彿在逛美術館、兒童遊樂室你會以為自己在誠品書店兒童館、音樂教室小中大提琴都有未來還可以預約老師教學、畫室非常專業優美根本不需要去外面學畫、家教間裡面還有昆蟲植物標本我以為自己走進科學館......
史上最美健身房,居然有空瑜與完善核心運動小器材;有氧設備都用matrix是非常高規格的,這在建案超少見,通常不會給這麼高單價的器材;重訓綜合訓練台竟然有leg press……練臀超必要!
最愛的是與紀伊國合作選出的閱讀間,根本就是書店!裡面的閱讀氛圍非常棒、書很多很新,我的業務池池説:「這邊只有25坪左右,一年換一次書;到時候第三期書屋部分會破百坪,而且一個月換書一次喔~」,天啊明明是要買來投資的,結果聽完好想自己住過來,我真的爆愛待在書店與看書的,想到孩子在這樣的公設內成長一定美學才藝書香味濃厚啊~(而且搞不好二寶還來得及用到兒童遊戲房哈。)
結束後回到聯悅第三期接待中心坐坐,我很喜歡自己的業務池池還有他的同居女孩Candy,Candy去年還在林口銷售房子時曾接待過我們,那時候在林口看房子看到灰頭土臉,不少業務知道我們當時頭期自備款後,都會瞬間變臉懶得理我們,但是Candy是第一個知道我的能力後,還努力去幫我跟主管談付款方式與金額的人(但是後來談半天也是沒買龜山房,而是買下青埔的房);後來來看聯悅臻時,我才知道接待我們的Rainy池池,是Candy的大嫂,兩個年輕女生從台北來台中,人生地不熟、沒有勢力範圍,乾脆一起住一起打拼賣房子;因為整個太有緣份的相遇,我也非常喜歡她們的服務,很熱情與貼心,加上我直覺台中港重劃區一定會發展起來,於是這次就成為了她們的客戶。
她們兩一直很努力在服務客戶和經營自己的粉絲專頁,粉絲需要看聯悅的房子我很推薦她們~
❤️Candy & Rainy 聯悦小天地
https://www.facebook.com/Candy-Rainy-聯悦小天地-102354452024357
最近我有一個粉絲,私訊我說很開心因為我的介紹,加上他自己做功課,結果聯悅臻揪團買了三戶。他自己是台中人,研究與做功課、跑來看現場與看第一期後,就開心下手了,他覺得雖然還需要一點時間,但這裡很像是當初的台中七期初期;而池池的老公是看著林口由空城轉繁榮的資深房地產人,他們也看好台中港重劃區這邊會跟林口一樣發展起來。
我買青埔房,去年買到現在已經價格上揚很多很多;我買聯悅臻(聯悅第三期)到現在,隨著當地發產趨勢越來越強、聯悅第四、五、六期規劃陸續出爐,房價也是水漲船高。我買聯悅臻是因為有蔦屋書店的合作書屋,第四期的聯悅八九不離十蔦屋書店與商城會直接進駐,就算我只生活在重劃區,也能豐衣足食很快樂~(蔦屋台灣老闆是梧棲人,發展家鄉的決心我超欣賞)
當然這個重劃區的魅力其實見仁見智,目前第一間百貨公司已經即將邁入第三年,消費力超強大讓三井百貨集團再建設了第二間百貨(明年初登場);另外的觀光議題還有海洋生態館(也是明年開幕);除此之外最大的公眾建設還有今天通過確認的捷運藍線議題(應該也是要等十年以上就是);還有飯店已經確定就在附近,連帶也會有商場......這樣算算未來這個重劃區內商場百貨就有四間,總之我很相信自己的直覺,會發展、獨樹一格、覺得這兒跟我買的青埔感覺很像!
弟弟買到面海景觀房我真的羨慕,因為面海房漲聲最高、住起來最美;媽媽買面中庭泳池也超讚的整個渡假風;有點後悔我為了撿便宜買面北低樓層.....但已經買了就這樣吧~
池池跟我說聯悅臻第三期,最後一棟100多戶會在9/11公開,大家可以利用週末假日去看屋、賞屋、看看令人琛目結舌的豪華公設與書房......搞不好我們會有機會當鄰居喔~超推薦有小孩的家庭去置產,完全就是為了孩子而擁有的家~~就算沒有買房去三井走走、去高美濕地吹吹風,也是非常棒的體驗。然後可以找池池或是Candy,我真的很喜歡她們。Candy和池池的賴我放在留言,大家可以自己聯絡他,可以報上名說是筋肉媽媽的粉絲,我相信會給更多照顧的喔~
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寶佳集團榮登去年全台推案量第一建商,但新交屋處處瑕疵,氣到屋主提告;同時,四處插旗金融、傳產業,標榜「股東行動主義」要改善入股企業的營運,自己旗下公司主管卻傳涉嫌賄賂官員,操盤勞動基金炒股。
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