<使用借貸契約得否類推適用民法第425條規定?>
大家好,我是賴川,今天來快速掃瞄司律出現三次以上的租賃熱門爭點,即使用借貸契約得否類推適用民法第425條之規定,發生債權物權化,而使借用人亦得向受讓人主張有權占有?
▌ 肯定說
詹森林教授認為,民法第425條規定所宣示者,係凡已合法取得標的物占有之人,於「合法占有」期間內,該人自得繼續依其「信賴」而就標的物為使用收益,不因其原因法律關係為有償或無償而有不同。
吳從周教授認為,民法第425條租賃契約之債權物權化基礎,與有償或無償之問題無涉,重點在於交付占有後之「公示性」,即凡使用人因占有而形成公示外觀者,亦應賦予其債權契約物權化之效力,故使用借貸契約亦得類推適用民法第425條,使其發生物權化之效力。
▌ 否定說
王澤鑑教授認為,使用借貸契約不得類推適用民法第425條規定。其認為,租賃為有償,而使用借貸為無償,且租賃涉及居住以及弱勢承租人保護問題,使用借貸則否。
陳聰富教授認為,所有權移轉不破租賃為「契約自由原則」之例外,故應「從嚴解釋」,單純標的物之交付占有,不足以作為債權物權化之理由,此點無論在買賣契約或使用借貸契約均無不同,如此始能維護債權契約之相對性。
林誠二教授認為,所有權移轉不破租賃乃「債權相對性原則」之例外,不得任意擴大其適用範圍。再者,經濟效率由契約自由決定,而非由法律強制干預經濟活動。所有權移轉不破租賃乃法律強制干預之手段,若類推適用於使用借貸契約,將使貸與人顧忌而不願將物出借他人,反而使物之使用效率降低,並非經濟上有利之方法。最後,契約之有償或無償涉及當事人保護之厚薄,以有償(租賃)或無償(使用借貸)作為區分是否發生物權化標準,符合立法者預設的對價衡平價值判斷。
▌小結
筆者同意否定說之見解,認為使用借貸契約不得類推適用民法第425條規定。因為誠如學者所言,借用人固亦已透過占有而取得公示基礎,但公示基礎僅是債權之所以可以發生物權化之要件之一,並非凡具有公示基礎之債權均應使其發生物權化。而債權物權化既然是「契約自由與債權相對性」原則之例外,則不宜擴大其適用範圍,且立法者未明文規定使用借貸得發生物權化,亦符合民法一貫之對有償、無償當事人保護之差別待遇(如民法第535條、183條等)。
更何況,即使貸與人違反使用借貸契約而將標的物出賣並移轉所有權與他人,借用人仍得依使用借貸契約對貸與人請求損害賠償,借用人之權益保護已足夠,故在立法者未明文規定前,不應類推適用民法第425條規定而使使用借貸契約發生債權物權化。
最後,使用借貸契約得否類推適用民法第425條規定的問題,我國法院在經歷數年的辯證後,已穩定傾向採取與通說相同的否定見解,近期比較著名的判決是最高法院106年台上字1943號民事判決
◦ 最高法院 106 年台上字 1943 號民事判決
按使用借貸契約係債之關係,僅於當事人間有其效力。買受系爭房屋,並不當然繼受其前手與系爭土地所有人間之使用借貸關係,原則上不得執該關係主張其有使用系爭土地之權利。惟於具體個案,尚應斟酌當事人間之意思、交易情形及房屋使用土地之狀態等一切情狀,如認土地所有人行使所有權,違反誠信原則或公益或以損害他人為主要目的,仍應駁回其請求。
#星期五民商法教室23
#債權物權化
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【告狀俠Q&A】
房東租屋遇到惡房客怎麼辦?
繼上次討論過房客問題後,今天要來替大家解疑有關房東權益的問題,許多房東都會遇到房客積欠房租、逾其不搬離的情況,而面臨這樣的情況許多房東都會因為租約沒有公證,而必須面臨長久的訟累,但到底租約公證後的租賃契約有甚麼好處與甚麼要注意的呢?
Q:房屋租約公證有甚麼好處?
A:租約公證後,雙方如有約定租金給付、租約期屆滿後交還房屋、違約金等符合公證法第13條規定的約定,如有一方不遵守,可以依照契約向執行法院聲請強制執行,而免於長久的訴訟程序,如訂定五年以上的租約,依法也要公證後始有買賣不破租賃的原則適用,公證時公證人也會審視契約是否有違反法令、闡述雙方權利義務、查明房屋權利歸屬、雙方身分、保存租賃契約原本至少15年,還可以做為子女學區認定,對於雙方皆有眾多好處及減少紛爭,尤其對於房東來說更是利大於弊的選擇。
Q:房屋租期尚未屆滿,但房客卻拒付租金,強制執行除了支付租金外,能夠請對方返還房屋嗎?
A:依據公證法第13條第一項規定:
當事人請求公證人就下列各款法律行為作成之公證書,載明應逕受強制執行者,得依該證書執行之:
一、以給付金錢或其他代替物或有價證券之一定數量為標的者。
二、以給付特定之動產為標的者。
三、租用或借用建築物或其他工作物,定有期限並應於期限屆滿時交還者 。
四、租用或借用土地,約定非供耕作或建築為目的,而於期限屆滿時應交還土地者。
所以如房客拒付租金但租期尚未屆滿,並不能以公證書強制執行請對方返還房屋,返還房屋除了租期已滿外,必須透過法院認定事實,並取得勝訴判決與確定證明後才有辦法強制執行返還房屋喔!
Q:那如果租期(約定1年)未滿,簽約時我有收房客3個月的押金,房客不付租金我應該怎麼做?
A:這時候還是必須要回歸到民法與土地法的規定,一般多數的『定期租賃』的情形(比如:約定一年的租賃期間),參照土地法第99條規定,押金以兩個月為限,且超過兩個月之部分,房客得主張抵付房租。一般押金多以2個月為限,如果房東簽約收3個月押金,則房客可以主張以1個月的押金抵扣房租,押金扣除完後未繳租金達2個月以上並經催告後才可以終止租約,在本件情形下,房客必須欠租3個月後(因為房客可以主張以1個月的押金抵償房租),經催告仍不付租金,房東才可以終止租約哦。而催告的方式會建議於租金逾3個月未給付後,以存證信函催告請房客於文到5日內給付租金,如逾期不給付將終止租約,而房客如未給付也不搬走,最後就要透過法院來起訴房客,經過民事訴訟取得勝訴判決後,再聲請強制執行,而前面建議以存證信函方式為之,正是因為案件到了法院後,存證信函可以當作證據為證明的方法。
但如果案件情況一樣是定期租賃,而房東簽約時所收的押金只有2個月,那就没有沒有溢付押金的情況,則房客就不能主張用押金抵充房租!只要遲付租金之總額已達2個月之租額,經定相當期限催告,房客於其期限內不為支付者,房東即得終止租約。
而催告方式,以簡訊、MAIL雖然都可以,但還是建議以存證信函的方式催告,因為在租客堅持不搬的情況下,還是只能透過法院來認定事實,取得勝訴判決與確定證明後,才能聲請強制執行,而前面建議以存證信函方式為之,正是因為案件到了法院後,存證信函在證據的保全與爭議方面問題較少,且以存證信函的方式,也比較容易讓租客願意正視問題(當然遇到盧到底,就只能關關難過關關過了)。
不過當租約有公證過的情況,如果租客不付租金的情況,離租期屆滿的時間剩下不多,這時候可就要好好考慮是否要走這樣的程序,畢竟訴訟過程可不是只有燒錢、燒時間還燒神。
因為租客在法律上會因為通常較為弱勢,受到的保障也相對多了一些,此時房東要找好租客,除了在法律上要知道甚麼保障自己外,最重要的真的是只能靠自己慎選租客了。
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房東房客爭端衝到頭版頭
二方都應該知道相關權利義務
我多年前寫的文章
吉屋出租
一般人最常碰到的法律問題,除了債權債務往來之外,最頻繁者就要算是房屋的出租與買賣了,每個人一生會都是為自己的窩奔波,如何掌控房屋的出租與買賣,就掌握了人生一大半:
房屋租賃屬於不動產的租賃,其期限超過一年以上者,應以字據訂定〈一般都是訂契約〉,房屋租賃最長僅可定為二十年,超過二十年者,縮短為二十年,但當事人得更新,也就是續約。定期租約於契約屆滿時當然消滅,如果未以字據訂定者就視為「不定期租賃」,不定期租賃有特別的情形,雖然依民法得隨時終止,但房東就是無法以書面條款約束承租人〈只能靠民法的規範〉,且依土地法特別規定必需有特殊原因才能收回房屋,對房東較無保障!另外,如果租約期限到期後,承租人仍為租賃物之使用收益,而出租人不即表示反對之意思者,視為以不定期限繼續契約。也就是默示更新,如果租約到期後雙方繼續使用且收租卻沒有訂約,就會被視為「不定期租賃」,到時房東要收回房子就困難了!
出租人的義務:出租人大部份為所有權人,所有權包括使用、收益、處分〈出售、讓與〉等權利。
房東出租房屋只將該房屋的使用及收益權出租予房客,房東應該要在契約關係期間保持租賃物合於契約之使用收益的狀態,所以如果房屋有毀損須要修繕的時後,除了契約有其他約定之外,應由房東負責修繕。如果房屋有瑕疵危及承租人或其同居人的安全及健康時,房客有權終止契約。如果出租人不為妥適的修繕,承租人得終止租約或自行修繕並請求出租人償還或在房租內扣除之。
租賃物的一切稅捐由出租人負擔〈如房屋稅及地價稅〉。
買賣不破租賃:出租人於交付房屋交承租人占用中,如將所有權讓與第三人〈出售房屋〉,原租賃契約對於受讓之第三人仍繼續存在,這就是為什麼法拍屋不點交沒人願意買,法院現在可以除去租賃讓法拍順利進行。
不定期租約的終止應於一個月前通知承租人。
押金:一般民間習慣有押金約定,法卻無明文,一般而言,押金通常是損害賠償的保證金,如承租人應負相關責任時,房東得扣除押金作為清償。另外應該要約定懲罰性違約金,以作為房客賴皮不搬或拒絕繳租的手段。
三、承租人的義務:
承租人不得拒絕出租人為保存房屋之必要行為〈如有必要的修繕〉。
因可歸責承租人或其同居人或承租人同意使用房屋之第三人的原因造成房 屋毀損滅失,承租人要負損害賠償責任。
失火責任,如果因為承租人的重大過失致失火造成房屋毀損滅失,承租人對房東應負損害賠償責任。
承租人應以善良管理人之注意保管租賃物,如有過失,則應負損害賠償責 任。
通知義務:如果房屋有修繕的必要,或有第三人出面主張權利,承租人應即通知出租人,如果未即時通知,造成出租人不能即時救濟者,應由承租賠償出租人因而造成的損害。
承租人應依契約約定方法使用房屋,如只能作為住家使用就不得作為營業場所,如有違反,出租人得出面阻止,如仍繼續時,出租人得終止租約。
依約定期限付租金之義務,如有延遲,房東得定期催告,房客遲付租金總額達二個月之租額以上如仍不繳租金,房東得終止租約。
承租人因自己的原因不能為房屋的使用收益時,在合約期滿或未終止前仍應按期付租金。例如租房子時常需裝修,如果是店家或辦公室應該要向房東要求裝璜期間不付租金。
不定期租賃,當事人得聲請法院依房屋價值之增減,增減租金。〈定期租賃只能依契約約定內容為之〉
10.非經出租人同意,承租人不得將房屋轉租,否則,出租人得終止租約。如果因轉租造成房屋毀損者滅失者,承租人應負損害賠償責任,所以奉勸大家千萬不要當二房東。
11.出租人得就承租人已得請求的損害賠償金額及本期及以前未繳之租金限度內,對於承租人之物有留置權。且得聲請法院逕行阻止承租人取回留置物。
12.承租人應於租期屆滿或終止時將租賃物交還出租人,通常會約定按照原狀返還,且不得就裝潢請求相關費用,如未約定,則房客所支出之有益費用將可向房東請求依現存價值償還。
13.出租人與承租人因租賃物而產生之賠償請求權,時效均為二年,出租人以受租賃物返還時起算,承租人以自租賃關係終止時起算。
四、如果你是房東,建議租賃契約最好辦理法院公證,這樣如果房客拒不交租或拒不搬遷時,可以不經訴訟程序直接申請強制執行,不要為了省稅金就不公證,以免得不償失!
五、有關房屋的租賃關係,知己知彼,房東與房客都清楚自己的權益,多一些溝通,有助於賓主關係的緩和,讓房東與房客的對立不再,也使市場的供需間能有一個平衡點。
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